우선매수권 사용방법 지원항목 체크사항

 

 

 

우선매수권을 이용해 건축주, 부동산중개소, 집주인이 한통속이 되어 세입자를 상대로 전세사기를 벌이는 경우를 포함해 전세금만으로 우선 매수할 수 있는 기회를 주고 저금리로 돈을 빌릴 수도 있게 해 준다고 합니다. 긴 말 필요 없이 바로 알아보겠습니다.

 

우선매수권 사용방법

우선매수권이란?

집주인의 부도 때문에 주택이 경매에 넘어가게 되는 경우 세입자의 피해방지를 위한 임차인 우선매수권이 부여됩니다. 그리고 이것을 활용해 해당 주택에서 거주 중인 세입자의 주거안정을 도모할 수 있습니다. LH와 세입자(임차인)에게 저가 매입이 가능하도록 해주는 것이기도 합니다.

 

임대주택법 제22조(부도임대주택등의 경매에 관한 특례)에 따라 집주인의 부도 등의 이유로 인해 경매가 진행되면 세입자는 매각기일까지 같은 법에 따라 보증을 받고 최고가 매수 신고가격과 동일한 가격으로 집주인의 임대주택을 우선 매수할 수 있습니다. 이때 최고가 매수신고가 있다고 하더라도 세입자에게 매각을 허가한다는 의미로서 세입자에 대한 우선매수권을 부여하고 있습니다.

 

 

 

우선매수권 필수 체크사항

경매가 진행되더라도 세입자가 보증금 1원도 회수하지 못하는 경우가 빈번하고 발생하고 있습니다. 이러한 상황에서 보증금 회수를 위한 것이 바로 우선매수권 행사입니다. 낙찰가격이 낮을수록 세입자에게 매우 유리합니다. 그 이유는 가장 싸게 경매를 하고 이후에 시세차익을 통해 잃어버린 전세보증금 손실이 필요하기 때문입니다.

 

세입자가 자금 유동이 쉽지 않다면 우선매수권을 LH에 양도해서 가장 저렴한 임대료로 장기 거주할 수 있는 방법도 추천합니다. 선순위의 근저당이 잡힌 경우 우선매수권으로 최대한 저렴하게 낙찰받는 것이 맞지만 현실의 벽에 부딪힐 경우 양도의 방법을 생각하는 경우가 늘고 있습니다.

 

우선매수권을 사용하기 위한 가장 최적의 조건은 낙찰가가 하락해서 본인의 보증금 회수가 불가능한 상황에서 가장 쓸모가 있습니다. 만일 보증금 회수가 가능할 정도로 높은 금액에 낙찰이 된다면 우선매수권의 의미는 사라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 하나하나 따져보고 본인이 직접 낙찰받던지, 아니면 LH에 넘길 것인지 결정해야 하는 것입니다.

 

주택 범위

모든 주택에 대한 청구권이 아니라는 사실이 조금은 안타깝습니다. 민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 민간매입임대주택의 경우에는 우선매수권이 인정됩니다. 다만, `15.12.29. 까지의 사업승인이 됐거나 임대사업을 목적으로 한 집주인에 대해서는 인정하고 있다는 사실이 중요합니다.

 

쉽게 말해, 국가나 지자체, 지방공사, 한국토지주택공사 등의 임대사업자나 임대주택법 7조에 따른 조합 건설이 공급한 주택에 대해 세입자에게 우선매수권이 주어진다고 보시면 되겠습니다.

 

일반 주택에서 전세 혹은 월세로 거주 중인 세입자에게 경매가 진행되는 경우 우선매수권이 없고

 

세입자 지원책

최고가 낙찰금액과 동일한 가격으로 주택을 구입할 수 있습니다. 또한 우선매수권을 통해 보증금의 일부라도 되찾을 수 있도록 지원하고 있습니다. 거주 중인 집에서 경매 유예를 받으면 해당 집을 사거나 임대로 거주하는 두 가지 선택지 중에서 상황에 따라 고를 수 있습니다.

 

낙찰받은 세입자 혜택

정부에서 저금리로 낙찰 자금을 지원해 줍니다. 이때 만기는 최장 30년으로 거치 기간이 3년으로 연장됩니다. 여기에 금리 0.4% 포인트까지 우대를 받아 연 3.65 ~ 3.95% 사이로 최대 5억 원까지 받으실 수 있습니다. 기타 디딤돌대출이나 특례보금자리론의 이용도 가능합니다.

 

 

 

추천 방법

우선매수권

대비책

전세사기 대비책부터 말씀드리자면 '전세보증금반환보증보험'에 필수 가입하시는 것을 추천드립니다.

 

예를 들어 대비책을 준비하지 않고 세입자가 경매에 참여하게 되면 배당요구를 해야 합니다. 여기서 한발 더 나아가 낙찰 이후에 주택 매수까지 생각하시는 분이라면 우선매수권이 있는지 여부가 가장 중요해집니다. 만일, 우선매수권이 없는 세입자라면 안타깝게도 일반 경쟁입찰 참여밖에 하지 못하게 됩니다.

 

지원 List

전세피해 가구에 대해 생계비로 월 62만 원, 주거비로 월 40만 원 등을 지원하며 필요한 경우 연 3%의 신용대출 1200만 원을 한도로 지원을 받으실 수 있습니다. 생계 등의 이유로 신청이 불가능한 사람들을 위해 각 지자체와 피해지원센터에서 직접 찾아가기 서비스를 확대하고 있습니다. 이러한 식으로 긴급복지 지원제도가 지원됩니다.

 

세금혜택 또한 중요합니다. 3년간 재산세가 감면되며 집주인의 주택을 낙찰받은 경우 취득세 200만 원을 한도 내에서 면제해주고 있습니다. 적극 활용해서 조금이라도 생활에 도움이 되시길 바랍니다.

 

추가 대책

잔여대출금 분할상환을 통해 10년 동안 나누어서 대출금을 갚아나갈 수 있게 될 전망입니다. 또한 세입자 입장에서 우선 매수권을 희망하는 경우, 최대 2억 원의 경매 낙찰자금을 1차 법원 감정가 내에서 매입금액의 100%로 대출 지원이 가능합니다.

 

추천 방법

'빌라왕'때문에 피해를 본 사람의 경우 대부분 세입자가 직접 보증금 확보를 위한 피해주택 경매를 많이 신청한 상태입니다. 이럴 때는 정부에서 진행 중인 저금리 대출을 받아 '셀프 낙찰' 받는 것을 가장 추천드립니다. 만일 시세차익까지 고려한다면 본인이 직접 나서서 낙찰받는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

 

 

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